関西ニュースKANSAI

　大阪・ミナミのど真ん中に、裁判所が強制的に売りに出す"超一等地"が存在します。あの道頓堀のグリコの看板からわずか100メートル。

　今、業界関係者の視線がこの土地に集まっています。不動産鑑定士が「時価200億円以上」とも語る超一等地で、いったい何が起きているのか。現地を徹底取材しました。

道頓堀のグリコの看板リニューアル　来年春ごろお披露目予定　ランナーのポーズは変わらず

ミナミのど真ん中に770坪の“不自然な駐車場”

ミナミの真ん中に「不自然」な駐車場

　大阪・ミナミの繁華街・宗右衛門町。観光客が行き交う一大繁華街のまさに中心部に、広大な土地があります。その広さは約2,500平方メートル、坪にすると770坪。テニスコート約6面分の広さです。

　現地を訪れると、そこには拍子抜けするほどシンプルな光景が広がっていました。多数の車が並ぶ、ごく普通の駐車場です。フジ総合鑑定の不動産鑑定士・住江悠さんも「ここに駐車場があるのは不自然」と率直に話します。これだけの商業エリアの中心に、これだけの広さの更地同然の土地があること自体、異例なことなのです。

なぜ裁判所が売りに出すのか　これまでの経緯

収益を投資家で分け合う仕組みだったが…

　この土地をめぐっては、複雑な経緯がありました。所有していたのは、「みんなで大家さん」のブランドで知られる不動産投資事業を営む会社です。個人投資家から1口100万円で出資金を募り、広大な一等地をみんなで購入。将来の転売などで得た収益を投資家で分け合う仕組みでした。想定の利回りは10%と謳われていました。

　しかし、出資金の返還請求が相次ぎ、様々な税金も滞納。財務省や大阪市など各地の官公庁による差し押さえも重なり、裁判所による"強制競売"の手続きが取られることになったのです。

売却基準価格46億円　「実は非常に安い」

フジ総合鑑定の不動産鑑定士・住江悠さん

　裁判所が設定した競売の売却基準価格は、約46億円。一般市民には想像もできない金額ですが、不動産鑑定士の住江さんに聞くと、意外な答えが返ってきました。

住江さん
「近隣の実際にあった類似の地域の、過去の取引事例と比べると、実は非常に安い」
「大阪の競売物件は全体平均で基準価格のだいたい2倍くらいで落札されている。二百数十億円とか、それぐらいが時価になるんじゃないか」。

　200億円超。改めて聞くと、その数字の大きさに驚かされます。

　このエリアはそもそも土地が売りに出されること自体が珍しいといいます。住江さんは「これだけまとまった土地が、これだけ商業性の高いところで、建物がない状態で売りに出される、というのは非常に珍しい出来事」と話します。

　形が整った四角形で、既存の建物もありません。つまり、何かを壊すコストがかからず、すぐに新しい建物を建てられる状態です。「いつ誰が何を建てるんだ、っていうのは業界の人はみんな思っています」と住江さんは言います。

　また、ミナミの商店街関係者は「まちづくりには不動産の所有者と地域が話し合える関係が欠かせない」と強調します。その上で「地価の上昇が家賃に反映され、新しい商売が育たなければ、ミナミらしい多様な商いの魅力が失われかねない」と指摘し、土地を取得する人には「目先の利益だけでなく、長期的に不動産の価値を高めることにつながる視点を持っていただきたい」としています。

大阪市の都市計画では"建てられるもの"を制限

都市計画で建てられるものが制限されている

　ただし、この土地には大阪市が指定する都市計画のルールがあります。求められているのは次のような点です。
・歩いて楽しめる
・安全でゆとりある
・品格ある都市空間を目指す

　さらに低層階には、買い物や飲食店を中心に設けることが求められています。反対に、禁止されているのは外壁に原色を使った建物や、屋外広告物の点滅です。

　こういった条件から岩本アナは「個人が楽しむようなタワーマンションや、企業のオフィスビルを建てるのは難しいのでは」と指摘。ABCテレビの木原善隆コメンテーターも「下が店舗で上がホテルという組み合わせが一番可能性が高いんじゃないか」と分析します。

　ただ、この競売に参加するためには、まず保証金として約9億円を用意しなければなりません。いわば"参加料"です。それだけの資金を動かせなければ、入札のテーブルにすら着けないということです。

　岩本アナは「現在の円安という状況を考えると、外資系が買ってしまう可能性もあるのかな」と予想します。今後この土地に何が建つのか、誰が手にするのか。ミナミの街の未来を左右するかもしれない競売の行方が注目されています。

（『newsおかえり』10月13日放送分より）